Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разные статусы участков: правовые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
На законодательном уровне закреплено правило – использовать земли можно лишь в соответствии с их ВРИ. На всех участках индивидуального жилищного строительства допускается возведение жилых домов, хозяйственных построек, занятие огородничеством для собственных нужд.
Можно ли строить на землях, предназначенных для личного подсобного хозяйства, напрямую зависит от категории, к которой относится конкретный надел. Для строительства используют приусадебные участки. Если же, надел является полевым, то его применение с целью размещения на нем объектов капитального строительства запрещено.
Однозначно сказать, какую именно землю приобретать невозможно, что лучше для будущего собственника, напрямую зависит от его индивидуальных потребностей.
Чем характеризуется земля категории ИЖС
Аббревиатура ИЖС гарантирует владельцу, что он сможет выстроить на этой земле добротное жилье для круглогодичного проживания, с комфортной инфраструктурой и возможностью подключения к инженерным коммуникациям. Поблизости будут расположены необходимые объекты: школы, больницы, магазины.
Подобные ЗУ прямо предназначены для малоэтажного строительства; допускается возведение жилого дома и любых подсобных построек. Существуют следующие ограничения:
- Максимальная высота дома – три этажа; жить в нем может только одна семья.
- Между объектами на участке выдерживаются рекомендованные расстояния.
- Землю запрещено использовать для коммерческих целей, но, если площадь позволяет, никто не помешает разбить огород, посадить фруктовые деревья.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Что нужно учесть при выборе участков
При выборе участков для строительства жилого дома (ИЖС) рекомендуется учесть следующие факторы:
- Если участок выбирается с целью возведения капитального дома для постоянного проживания или длительного пребывания в нём, то лучше остановить свой выбор на тех вариантах, где подведение необходимых инженерных коммуникаций (водопровода и канализации, газа, электричества) не будет представлять серьёзных проблем, да и близость магазинов, больницы, детских образовательных учреждений станет весьма существенной необходимостью.
- Немаловажным обстоятельством для людей, ежедневно уезжающих в город на работу на собственном автомобиле, станут близость участка к трассе, удобный подъезд к дому, хорошие дороги.
- Участки ИЖС и ЛПХ находятся в самих посёлках и деревнях, или в коттеджных посёлках, где многие вопросы по подводу инженерных коммуникаций, как правило, решены при их создании.
- Стоимость участков ИЖС и ЛПХ заметно выше, например, в сравнении с участками в садоводствах, и может включать в себя не только цену земли, но и стоимость подведённых коммуникаций, или оплату, произведённую собственниками за получение технических условий (ТУ) по подводу этих коммуникаций.
- Перед покупкой земельного участка нужно выяснить, в какую сумму может обойтись подведение к дому водопровода, электричества, газа, канализации, если на участке их нет, чтобы рассчитать общий объем предстоящих денежных затрат в строительство и обустройство дома.
- Если же земельный участок выбирается для строительства загородного дома только для отдыха, то есть смысл поискать участок земли рядом с водоемом, недалеко от леса, подальше от шумящих автомобильных трасс.
Преимущества и недостатки относительно ЛПХ и ИЖС
У каждой из категорий земли есть свои положительные и отрицательные стороны.
| Категория | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| ИЖС |
|
|
| ЛПХ |
|
|
В любом случае, если участок покупается в деревне, в поселке или в черте любого другого населенного пункта для строительства дома, то лучше выбирать земли ЛПХ. Они дешевле, на них меньше налог, обеспечение инфраструктурой одинаковое, а подведение коммуникаций по факту обходится в ту же сумму.
Что касается прописки, то если категория земли описывается как «земли населенных пунктов», то с пропиской в любом случае не будет проблем при любой цели использования: ИЖС или ЛПХ.
Естественно, участок для этого должен быть в собственности, а построенный дом введен в эксплуатацию и зарегистрирован в органах кадастрового учета.
Если же земля выбирается исключительно для произведения садово-огородных работ, выращивания кур, коз и свиней, тем более выгоднее приобрести земли ЛПХ вне поселений — они обойдутся дешевле.
Причины отказа и пути решения проблем
Самой распространенной причиной отказа в переводе земель в категорию ЛПХ является неправильно собранный, либо неверно оформленный пакет документов. Конечно, этой проблемы можно избежать, если привлечь к процессу перевода профессионального юриста. При этом, услуги юриста влетят в копеечку, так как стоить они будут от 200 тысяч рублей. Зато юрист может осуществить перевод без временных задержек и лишних издержек, что является весомым плюсом.
Но причины отказа в переводе земель не ограничиваются бюрократическими проблемами. Затруднить перевод земли в ЛПХ могут следующие факторы:
- Несоответствие участка нормам экологии и санитарии, прописанными в законодательстве.
- Расположение на участке объектов историко-культурного наследия.
- Прохождение высоковольтных линий электропередач и связи, а также газовых магистралей вблизи земельного объекта.
- Будущие постройки на участке или деятельность на нем может нанести вред окружающей среде.
- Участок располагается на землях особого назначения. В данном случае, такие земли – это луга, пастбища, поля сельскохозяйственных культур и так далее.
Вышеуказанные факторы существенно затруднят желаемый перевод земель в другую категорию, а еще добавят всевозможные юридические проволочки. Получением всевозможных разрешений в этих случаях придется заниматься по появлению отказа. Уж в этом случае услуги юриста станут необходимостью.
Нормы строительства на участках ИЖС и ЛПХ
Строительство дома и всех надворных построек на участке требуется вести строго в соответствии с выданным ГПЗУ, не забывая про отступление от “красной линии” на расстояние 5 м, если участок выходит на на дорогу, и не менее 3 м, если это не дорога , а проезд. Красная линия отделяет ваш собственный участок от улицы. На своем участке вы располагаете свои постройки, на улице ничего строить нельзя. По этой линии принято ставить передний забор. Если коротко, то это линия, которая четко определяет границы участка и отделяет вашу частную собственность от улицы или прилегающей территории. В соответствии с градостроительными требованиями производить постройку объектов на своем участке нужно так, чтобы ни один из них ни в коей мере не выступал за линию застройки. Мало того, объект не просто не может выступать за линию, он должен быть удален от линии застройки на расстояние от двух до шести метров, в зависимости от региона.
Ранее существовавшие различия в возможностях строительства между участками под ИЖС и ЛПХ, садовыми и дачными участками на территории населённых пунктов стали не существенными в соответствии с Постановлением Конституционного Суда от 14 апреля 2008 года N 7-П. Дома, простроенные на этих участках и пригодные для постоянного проживания, признаются жилыми, в них можно получить постоянную регистрацию. На рынке загородной недвижимости и у горожан, планирующих проживание за городом, и у самих жителей посёлков и деревень участки ИЖС и ЛПХ пользуются большим спросом, ведь для них не требуется проводить так называемые “переводы земель”, позволяющие вести строительство жилого дома капитальной постройки и решать пока не простые вопросы по регистрации (прописке) в этом доме.
Сравнительная характеристика земель ИЖС и ЛПХ
И та и другая земля подходит для строительства (правда, при соблюдении некоторых условий). Чтобы понять, в чем разница между землёй ЛПХ и ИЖС и что лучше в 2023 году, требуется изучить преимущества и недостатки обеих категорий участков.
Для удобства все они представлены в таблице:
| Характеристика | Земля ИЖС | Земля ЛПХ |
| Допускается ли возведение построек | Да, препятствий нет. Главное – соблюдать закон. | Участок может быть приусадебным (в черте населённого пункта) – в таком случае строительство жилых объектов разрешено. На полевом участке, который расположен за чертой города или СМТ строиться строго запрещается. |
| Кадастровая стоимость и величина налога | Обычно кадастровая стоимость большая, так что и налог на землю нужно платить повышенный. | Участки в разы дешевле ИЖС ввиду их расположения и в некоторых случаях невозможности подведения коммуникаций. Земля собственникам выдаётся на правах долгосрочной аренды или с последующим переоформлением в собственность. |
| Возможность регистрации по указанному адресу | Да, поскольку возведённый на земле такого назначения дом считается полноценным жилым объектом. | Если земля в черте населённого пункта и на ней возведён дом, прописаться можно, но это проблематично. Нужно, чтобы объект отвечал нормам проживания и были подведены коммуникации. |
| Стоимость земли | Выше примерно в 2-3 раза по сравнению с аналогичной площадью земли ЛПХ. | Снижена из-за отсутствия инфраструктуры: коммуникаций, наличия больниц, школ и пр. |
| Какие работы можно проводить | Только растениеводство. На строительство жилого дома отводится 3 года, в противном случае территория будет изъята за нецелевое использование.
Коммуникации подводит местная власть. |
Садоводство, растениеводство, выращивание сельхозкультур, разведение животных. Возведение построек необязательно.
Подведение коммуникаций – прерогатива самого владельца. |
| Максимальная площадь участка | Зависит от пожеланий собственника и его финансовых возможностей. | Не может быть больше 0.5 га, но допускается увеличение площади в 5 раз при условии, что это предусмотрено местными властями. |
Категории земельных участков
Все земли в нашей стране по целевому назначению делятся на категории в зависимости от назначения:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Статус участка земли определяется как целевым назначением земли, так и видом разрешенного использования (ВРИ). Их намного больше.
Категорию земельного участка и ВРИ можно узнать в выписке из ЕГРН или в кадастровой документации.
В зависимости от статуса земельного надела, собственник может осуществлять на принадлежащем ему участке определенные разновидности занятий. От этого будет зависеть моно ли на нем построить частный дом.
Участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) предоставляется из земель поселений или из земель сельхоз. назначения. Земельные участки под ИЖС выдаются только из земель населенных пунктов. Помимо того, имеется различие в возможных видах выполняемой деятельности и прописки по месту постоянного жительства.
| Жилищное строительство | Земельные участки, которые предназначены для постройки индивидуальных домов. Если гражданин приобрел такую землю, то он имеет право на постройку своего жилья. Но при возведении своего индивидуального жилого дома, действуют некоторые правила и ограничения. В частности, частный дом не может превышать 20 метров в высоту и 3-х этажей. Кроме того, не допускается использование дома, построенного на землях ИЖС, в качестве отеля или гостиницы, то есть построенное строение должно использоваться 1-ой семьей |
| ЛПХ | участки, которые предназначены под развитие личного подсобного хозяйства. При покупке данного земельного участка, правообладатель может выращивать на участке сельскохозяйственные культуры, держать птицу и животных. Но использовать такие участки для выращивания овощных, плодовых культур на продажу не допускается |
ИЖС и ЛПХ — в чем разница
Прежде чем покупать тот или иной надел, нужно оценить минусы и плюсы обоих решений.
| Критерий | ЛПХ | ИЖС |
| Назначение | Выращивание сельхозпродукции для личных нужд | Строительство жилого дома, а также подсобных построек |
| Прописка | Возможна только, если расположен в черте города | Возможна по умолчанию, если дом соответствует критериям «жилой» |
| Коммуникации | Подключение выполняется за свой счет | Подключение осуществляют местные власти |
| Строительство дома | Разрешается, только если находится в черте населённых пунктов | Обязательно |
| Коммерческая детальность | Запрещена | Запрещена |
| Налогообложение | Ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости | Ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости |
| Условия покупки | Только покупка | Наследование, передача по договору дарения, покупка, покупка с привлечением материнского или военного капитала, ипотеки |
| Инфраструктура | Отсутствует, доступна частично | Соответствует уровню населенного пункта |
Поскольку изначально участок с этим статусом предполагается для того, чтобы на нем был построен жилой дом, плюсы такого статуса очевидны:
- Построив дом, есть возможность жить за городом, в просторном доме, и к тому же вести личное хозяйство.
- Строить дом можно в том числе за счет частичной компенсации средствами материнского капитала. Порядок оформления в таком случае особый – семья либо строит дома самостоятельно, либо заключает договор со строительной компанией. От этого зависит и процедура оформления документов.
- Как правило, под ИЖС выделяют достаточно большие территории, предполагая создание коттеджного поселка, таунхаусов или обычных загородных домов. Соответственно, к участкам проводятся все необходимые инженерные сети – начиная от водопровода и электричества и заканчивая развитой сетью дорог.
- В этом доме семья прописывается, получая постоянную регистрацию. Это особенно актуально в тех случаях, когда прописка у граждан есть только временная.
- Как правило, рядом с участком есть и объекты социальной и коммерческой инфраструктуры (магазины, развлекательные центры, аптеки, больницы, почта, банки, детские сады, школы и т.п.).
- Органы местной власти имеют обязательство по жилищно-коммунальному обслуживанию поселка в течение круглого года, в отличие от дач (вывоз мусора, очистка и ремонт дорог, бесперебойная подача воды, электричества, газа и т.п.).
С этой точки зрения ИЖС является наиболее престижной формой земельного владения, поскольку речь идет об использовании земли не столько для ведения собственного хозяйства, сколько для постоянного семейного проживания.
Однако и минусы у этого правового статуса участка имеются:
- Прежде всего, важно обратить внимание на реальные риски, которые могут возникнуть при выборе конкретного земельного участка, на котором планируется возвести дом. Нужно сразу оценить качество дорог, транспортное снабжение, близость ранее перечисленных объектов инфраструктуры. Нередко местная администрация и коммерческие компании дают большие обещания относительно развития поселка, но далеко не всегда они реализуются на практике. Поэтому с точки зрения рисков предпочтительнее поселиться в уже обжитом коттеджном поселке, а не вновь возводимом.
- Также нужно понимать, что налоговые отчисления, коммунальные платежи в случае с собственным домом гораздо выше, чем в случае с дачей или сельскохозяйственным угодьем.