Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договоры управления имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Кто может заключить договор
Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.
Законом установлено два случая, когда учредителем может выступать не собственник имущества, а услугу может оказывать любое лицо, в том числе не имеющее статуса ИП:
-
когда договор доверительного управления имуществом учреждает нотариус по просьбе наследников в целях сохранения наследства (ст. 1173 ГК РФ);
-
учредителем выступает орган опеки в интересах подопечного (ст. 38 ГК РФ) или опекун, попечитель с его разрешения.
Управляющий получает вознаграждение, как правило, в процентах от полученной прибыли, что обуславливает его интересы. Если управление осуществляется безвозмездно, это должно быть обязательно указано в соглашении. Оно заключается на срок до пяти лет, и может продлеваться на такой же период по умолчанию, если стороны не изъявили желания его расторгнуть.
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
- недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
- любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
- права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.
Ответственность сторон по договору доверительного управления имуществом
1. Ответственность доверительного управляющего следует разделить на два вида: ответственность перед учредителем управления и выгодоприобретателем (т.е. во «внутренних» отношениях) и ответственность перед третьими лицами в процессе осуществления им своей деятельности (во «внешних» отношениях).
2. Что касается ответственности доверительного управляющего во «внутренних» отношениях, то ГК содержит следующие правила (п. 1 ст. 1022): доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости, возмещает учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, и упущенную выгоду, а выгодоприобретателю – только упущенную выгоду.
Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.
Договором может быть предусмотрено предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК).
| Срок
договоренности |
В договоре доверительного управления имуществом должен быть оговорен период, на который он заключен. |
| Функции доверительного агента | Доверительный управляющий имеет свободу деятельности по отношению к управлению недвижимостью, лишь бы они приносили доход. |
| Объект сделки
(предмет договора) |
Четко указывается, какое именно имущество (недвижимость, ее тип, адрес) передается в доверительное управление. |
| Обособленность объекта от иного имущества | Передаваемая в управление недвижимая собственность должна быть обособленной от имущества владельца и управляющего |
| Выгодополучатель | Человеком, на имя которого будет идти прибыль от доверительного управления, может быть владелец имущества или указанное им лицо. |
| Оплата доверительному агенту | Вознаграждение включает в себя плату за оказанные услуги управляющей работы и понесенные во время ее исполнения расходы. |
| Ответственность сторон | Наступает за несоблюдение взаимных обещаний. Можно прописать размеры штрафов за не вовремя перечисленный доход доверительным агентом владельцу недвижимости. |
Объекты доверительного управления
Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования.
Казалось бы, любое движимое имущество можно передать в доверительное управление. Однако законодатели запретили «управлять» деньгами как самостоятельным объектом за исключением случаев, предусмотренных законом. Такими исключительными случаями можно считать управление денежными средствами кредитными организациями на основании закона от 2 декабря 1990 г. № 395–1 «О банках и банковской деятельности». При этом следует иметь в виду, что законодательство позволяет кредитной организации управлять денежными средствами, выраженными как в национальной, так и в иностранной валютах.
По общему правилу, право на доверительное управление принадлежит кредитной организации (например, банку), имеющей лицензию на осуществление соответствующих банковских операций. И только в некоторых исключительных случаях доверительное управление денежными средствами может осуществлять не кредитная организация, получившая в установленном порядке лицензию на ведение указанной деятельности.
При доверительном управлении денежными средствами в целях инвестирования в ценные бумаги доверительный управляющий должен поддерживать оговоренную сторонами структуру активов в течение всего срока действия договора. То есть соблюдать соотношение между ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя, а также соотношение между различными видами ценных бумаг. Такая информация отражается в инвестиционной декларации.
Инвестиционная декларация является обязательной частью договора доверительного управления денежными средствами и содержит сведения о направлениях и способах инвестирования этих средств. В декларации также указывается информация о цели и сроке управления (п. 7.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утв. постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37).
Кстати, денежные средства можно передать в управление еще одним способом: в составе иного имущества, в частности, имущественного комплекса.
В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. Это значит, что каждый объект должен обладать присущими только ему признаками. Соответственно, при прекращении договора возвращается именно переданное ранее имущество, а не его аналоги. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. Наиболее распространенным объектом управления являются корпоративные ценные бумаги — акции, особенно голосующие, то есть включающие правомочия по управлению делами выпустившего их общества — эмитента. Вторым наиболее распространенным объектом управления выступает недвижимость.
Доверительное управление эмиссионными ценными бумагами обладает некоторыми особенностями, которые определяются федеральным законодательством (ч. 3 ст. 1025 ГК РФ, закон от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ) и положением о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37.
В качестве управляющего по договору доверительного управления акциями и облигациями может выступать лишь имеющий соответствующую лицензию профессиональный участник рынка ценных бумаг (ст. 5, 39 Закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ).
Доверительный управляющий акциями и облигациями осуществляет все правомочия их учредителя (владельца), закрепленные соответствующей ценной бумагой. Это значит, что он не ограничивается только игрой на котировках акций, он может использовать все права акционера, включая право голосовать на общем собрании. В случае если доверительное управление связано исключительно с участием в управлении обществом, лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг не требуется (ст. 5 закона «О рынке ценных бумаг).
Договор доверительного управления не может содержать условия о передаче в управление лишь одного или нескольких правомочий владельца ценной бумаги (например, только права на получение дивиденда или только права голосовать на общем собрании акционеров общества). Вместе с тем возможность отчуждения переданных в управление акций и облигаций может быть ограничена или исключена договором.
В интересах учредителя (или выгодоприобретателя) установлены правила о том, что управляющий не вправе отчуждать переданные ему в управление ценные бумаги в свою собственность или в собственность своих учредителей. А также он не может совершать с ними сделки, в которых он одновременно представляет интересы другого лица в качестве его поверенного, комиссионера или агента. Управляющий лишен права обменивать эти ценные бумаги на свои ценные бумаги или ценные бумаги своих учредителей либо клиентов (доверителей, комитентов, принципалов). Кроме того, он не может отчуждать переданные ему в управление акции и облигации по возмездным договорам, предусматривающим отсрочку или рассрочку платежа более чем на 30 дней, а также передавать их на хранение, указывая в качестве получателя или распорядителя третье лицо. Наконец, управляющий не может закладывать переданные ему в управление ценные бумаги в обеспечение личных обязательств, обязательств своих учредителей или иных лиц (п. 8.1 положения ФКЦБ № 37).
Если доверительный управляющий в одной и той же сделке одновременно представляет интересы двух сторон, с которыми у него заключены договоры доверительного управления, то он обязан получить предварительное согласие контрагентов на совершение такой сделки. Ценные бумаги, которые управляющий приобрел в ходе исполнения договора, также становятся объектом его доверительного управления на условиях, предусмотренных первоначальным договором с учредителем.
О ПРИМЕНИМОСТИ КОНСТРУКЦИИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
Поскольку ГК РФ не ограничивает передачу в доверительное управление какого-либо имущества, в правоприменительной практике периодически возникают вопросы о применимости конструкции доверительного управления к некоторым объектам. Прежде всего, такой вопрос возникает применительно к некоторым вещным правам, существующим в рамках обязательственных правоотношений (например, в отношении права пользования предметом аренды), а также к обязательственным правам требования.
По мнению автора, здесь основное значение имеет не вид объекта, а полномочия лица, которому они передаются.
Доверительное управление обязательно предполагает:
а) систематическое осуществление доверительным управляющим юридических и фактических действий с объектом доверительного управления. Систематичность здесь вытекает из длящегося (срочного) характера доверительного управления (ст. 1016 ГК РФ);
б) осуществление действий в интересах учредителя доверительного управления или выгодоприобретателя (ст. 1012 ГК РФ), что предполагает получение ими какого-либо положительного эффекта. Последнее обстоятельство предопределено отнесением договора доверительного управления к договорам на оказание услуг (п. 2 ст. 779 ГК РФ);
в) вступление доверительного управляющего в отношения с третьими лицами (ст. ст. 1020, 1022 ГК РФ).
Поэтому, например, не может быть признано доверительным управлением:
- получение другим лицом долга без использования полученных средств в интересах кредитора;
- предоставление другому лицу прав пользования или эксплуатации какого-либо имущества без его использования в отношениях с третьими лицами и т.д.
Заключение договора доверительного управления и передача имущества во владение управляющего
Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача имущества в доверительное управление (при этом сам договор заключается в письменной форме и не требует государственной регистрации).
Данному обстоятельству не всегда уделяется должное внимание.
Так, недоразумением выглядит указание на государственную регистрацию договора доверительного управления имуществом г. Москвы, содержащееся в п. п. 4.2 и 4.3 Регламента подготовки, подписания и выдачи Департаментом имущества города Москвы договоров доверительного управления имуществом города Москвы (Приложение к Постановлению Правительства Москвы от 29 мая 2007 г. N 407-ПП).
Безусловно, вряд ли возможно осуществить регистрацию передачи недвижимого имущества в доверительное управление без предоставления в регистрирующий орган экземпляров соответствующего договора (на одном из которых проставляется штамп, подтверждающий регистрацию передачи имущества) (но сама регистрация договора при этом, конечно же, не производится).
Законодатель особо предусмотрел, что несоблюдение формы договора или требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (ст. 1017 ГК РФ).
Особенности заключения доверительным управляющим сделок с недвижимым имуществом
Может ли доверительный управляющий привлекать для совершения действий по управлению имуществом иных лиц, в частности заключать договоры комиссии или поручения, предусматривающие возможность отчуждения привлеченным лицом переданного в управление имущества?
Закон допускает такую возможность (п. 2 ст. 1021 ГК РФ).
Сторонам договора доверительного управления следует согласовать не только перечень действий, совершение которых управляющий вправе перепоручить иному лицу, но также условия и порядок получения согласия учредителя на подобные действия (на что, например, обращено особое внимание в ст. 6 Закона Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 г. N 334-51 «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга»).
Не менее важен вопрос определения стороны в сделках, совершаемых доверительным управляющим с третьими лицами.
Так, О.Р. Зайцев, рассматривая проблему определения надлежащей стороны в договорах, совершаемых управляющим в интересах учредителя, небезосновательно отмечал: «В случаях двух других договоров, по которым одно лицо совершает сделки в интересах другого, ГК РФ четко регулирует интересующий нас вопрос: в договоре поручения права приобретает доверитель (п. 1 ст. 971), а в договоре комиссии — комиссионер (п. 1 ст. 990). Как видно, в этих двух случаях субъектом прав становится тот, от чьего имени совершалась сделка. Казалось бы, раз договоры во исполнение доверительного управления совершаются от имени управляющего, он и должен становиться носителем этих прав. Но тогда часть управляемого имущества (переданная управляющему при заключении договора учредителем) принадлежала бы учредителю, а часть (приобретенная управляющим в процессе управления) — управляющему. Такая ситуация явно внутренне противоречива. В связи с этим правильнее считать, что раз переданное самим учредителем в ДУ имущество остается в его собственности, то и все приобретаемые в связи с ДУ права также должны принадлежать учредителю…» .
Зайцев О.Р. О стороне в договорах, заключенных доверительным управляющим // Законодательство и экономика. 2005. N 10.
Обстоятельство, что права на имущество возникают непосредственно у учредителя управления, делает возможным практическое решение наиболее проблемного вопроса затронутых отношений — государственной регистрации прав на недвижимость, приобретаемую или отчуждаемую посредством использования конструкции доверительного управления.
Доверительное управление обременение
При сдаче земельного участка или его части в аренду, к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая непосредственно и была сдана. Однако со сдачей сооружений, зданий или какой-то части помещений дело обстоит немного сложнее. В таком случае к договору необходимо приложить поэтажный план всего здания или сооружения, на которых должна быть обозначена территория, предназначенная к аренде, а также должна быть указана вся ее площадь.
Согласно с договором аренды, арендодатель обязуется отдать определенную собственность во временное пользование съемщику или арендатору. Земельные участки, кроме тех, которые были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с действующим Земельным кодексом и гражданским законодательством Российской Федерации.
Приобретение недвижимости с доверительным управлением недвижимым имуществом
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
1. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.
ДУ широко распространено, поскольку это эффективный инструмент сохранения и приумножения капитала. Учредители прибегают к этому формату в следующих ситуациях:
-
Нужно сберечь деньги, исключив несвоевременные и нерациональные траты. Поэтому люди инвестируют в доверительное управление, чтобы оградить себя от собственного расточительства: все мы знаем, как порой тянет купить ненужную вещь под властью эмоций или яркой рекламы, а потом возникают муки совести из-за пустых трат. Если вы отдаёте свои финансы в ДУ, покупательских соблазнов сразу становится меньше.
-
Нужно увеличить капитал. Для инвестора главным мотиватором заключения сделок на доверительное управление является перспектива приумножить свои активы. ДУ может приносить невероятно высокую прибыль при условии успешного управления, поэтому учредители ориентируются на показатель доходности 30–100 %.
-
Финансовые сделки совершаются анонимно для доверителя: управляющий всё делает от собственного имени. Разглашать информацию об инвесторе можно лишь в крайних случаях, она охраняется законом.
-
Нужно обезопасить своё имущество или финансы от претензий кредиторов. Поэтому к доверительному управлению так охотно прибегают в случае банкротства. Согласно законам РФ, с имущества, переданного под ДУ, не могут быть взысканы никакие долги его владельца. Эта защита от кредиторов юридически обоснована.
-
Если собственник по каким-либо причинам сам не может следить за своей недвижимостью, ценными бумагами, движимым имуществом (потому что сильно занят или постоянно живёт в другой стране).
Доверительное управление имуществом
Под имуществом в договорах ДУ могут пониматься разные объекты: недвижимость, земельные наделы, исключительные права, движимое имущество, акции, а также многие другие активы.
Таким образом, доверительное управление может охватывать самые разнообразные типы имущества. Поэтому данная услуга так популярна у тех, кто живёт за рубежом или в другом регионе и не может управлять своим имуществом самостоятельно. Профессиональный управляющий способен увеличить активы клиента при любом варианте управления — и при полном, и при управлении по согласованию или приказу.
Если над владельцем собственности назначается опека или его признают без вести пропавшим, то она тоже может попасть под доверительное управление. В этом случае опекун (который обычно является физлицом) или орган опеки признаётся владельцем данного имущества, однако правом распоряжения при ДУ они обладают временно и не являются при этом выгодоприобретателями.
Отдельно стоит поговорить о доверительном управлении недвижимостью. Договоры на передачу в ДУ такого имущества, будь то земля, жилые или коммерческие объекты, предусматривают обязательную регистрацию сделки (как и в случае передачи права собственности на недвижимость). В противном случае договор не будет иметь юридической силы, если дело дойдёт до суда. Отечественные управляющие недвижимостью отмечают, что на сегодняшний день особым спросом пользуется доверительное управление коммерческой недвижимостью. Впрочем, управлять по договору ДУ можно и жилыми помещениями (что очень удобно владельцам нескольких объектов и популярно в курортных, туристических городах).